如何收購(gòu)?fù)恋卦鲋刀?，買(mǎi)底墑土地增值稅怎么收

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-12-29 22:07:20 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

1，買(mǎi)底墑土地增值稅怎么收

不收，增值稅的征稅對(duì)象是有形且是動(dòng)產(chǎn)

買(mǎi)底墑土地增值稅怎么收

2，地稅國(guó)家是怎么收的

消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)與外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、土地使用稅、土地增值稅、車(chē)船使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等。其中企業(yè)所得稅和外商企業(yè)所得稅也有在國(guó)稅交的，各地的規(guī)定有所不同吧。

地稅國(guó)家是怎么收的

3，土地交易稅是怎么個(gè)收法

凡進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易活動(dòng)的，均需繳納土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出讓的，土地使用權(quán)交易服務(wù)費(fèi)按照土地交易面積的大小向受讓方收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元至1.5元/m2；對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，向交易雙方計(jì)費(fèi)收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2至3元/m2，雙方各承擔(dān)一半；對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行出租和抵押的，向交易雙方計(jì)費(fèi)收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.8元/m2至1.2元/m2，雙方各承擔(dān)一半。另外，招投標(biāo)書(shū)工本費(fèi)和投標(biāo)保證金，由各市按照有關(guān)規(guī)定制定具體的標(biāo)準(zhǔn)。

土地交易稅是怎么個(gè)收法

4，土地增值稅怎么征收的

土地增值稅征收：按照一下步驟：第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。 1、能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：（1）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；（2）按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；（3）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（4）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。 2、不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：（1）取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；（2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；（3）按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

5，公司二手房交易的土地增值稅如何計(jì)算

單位出售給職工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，滿足條件可以上市交易。住宅的交易，不收土地增值稅，商用房產(chǎn)的交易才收土地增值稅呢。房改房上市要補(bǔ)交土地出讓金，各地可能政策不同。拿北京舉例：城六區(qū)的房改房上市，應(yīng)交土地出讓金為：1560元*建筑面積*100%，城六區(qū)以外是1290元*建筑面積*100%。

征收辦法　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。　　（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；　　（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；　　（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；　　（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35% 。　　(5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額20%的，免征土地增值稅。財(cái)法字[1995]第6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。

6，土地增值稅在什么情況下收賣(mài)房時(shí)要收嗎

我想賣(mài)房子，現(xiàn)在都有什么稅是我們房主交??？1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅附加、教育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅。 2、契稅是買(mǎi)方稅，買(mǎi)主才要交的。等你將來(lái)再買(mǎi)房時(shí)，就要繳了。 3、針對(duì)個(gè)人的稅收優(yōu)惠： ◇2006年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)滿5年以上的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。自2006年6月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)滿5年以上的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。 ◇對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 ◇個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暫免征收。 4、非稅的費(fèi)用房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)。

（1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。　?。?）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物極其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。　?。?）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：　?、俜慨a(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。　?、诜慨a(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

7，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅怎么操作

當(dāng)前，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成為常見(jiàn)的稅收籌劃方式。該方式被普遍認(rèn)為可以暫免征收土地增值稅，從而為企業(yè)節(jié)約稅收成本。但是通過(guò)對(duì)于土地增值稅自身特點(diǎn)以及相關(guān)稅收優(yōu)惠的分析，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式并未達(dá)到實(shí)際的節(jié)稅效果?！　∫浴　∝?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“48 號(hào)文”）規(guī)定：“三、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題：在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅?！备鶕?jù)上述規(guī)定，企業(yè)為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的土地增值稅，常常會(huì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。然而本文認(rèn)為根據(jù)土地增值稅稅額隨流轉(zhuǎn)而生以及使用四級(jí)累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，前一環(huán)節(jié)暫免繳納的土地增值稅會(huì)在后續(xù)的交易環(huán)節(jié)中予以填補(bǔ)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的方式并不能夠真正達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的?！　∫弧⒁怨蓹?quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅相關(guān)規(guī)定梳理　　中國(guó)自1994 年實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令[1993]第138 號(hào)），開(kāi)征土地增值稅。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。　　對(duì)于企業(yè)兼并過(guò)程中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)48 號(hào)文的規(guī)定，可暫免征收土地增值稅。當(dāng)時(shí)恰逢20 世紀(jì)90 年代中期國(guó)企改革的浪潮，大量的小型國(guó)企被大國(guó)企或經(jīng)營(yíng)良好的民營(yíng)企業(yè)兼并。國(guó)家對(duì)于企業(yè)兼并中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓暫免征收土地增值稅的規(guī)定是對(duì)于企業(yè)兼并的鼓勵(lì)措施。①但是，48 號(hào)文在實(shí)施的過(guò)程中卻遇到了大量企業(yè)或個(gè)人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的問(wèn)題。2000 年，廣西壯族自治區(qū)地稅曾就此請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局。而國(guó)家稅務(wù)總局在其《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687 號(hào)）中回復(fù)稱(chēng)：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！　「鶕?jù)該批復(fù)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之實(shí)的行為是應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的規(guī)定進(jìn)行征稅的。但是該文件有兩個(gè)問(wèn)題：一是其自身的效力問(wèn)題，二是該文件所規(guī)范的行為界定問(wèn)題?！　〉谝?，國(guó)稅函[2000]687 號(hào)是國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的文件，對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局及抄送的機(jī)關(guān)有法律效力，但其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到相同情形事項(xiàng)是否參照?qǐng)?zhí)行一直存在爭(zhēng)議。依據(jù)相關(guān)行政法規(guī)和國(guó)稅發(fā)[2004]132 號(hào)規(guī)定，國(guó)稅函屬部門(mén)規(guī)范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章之后。批復(fù)是用于答復(fù)下級(jí)機(jī)關(guān)請(qǐng)示事項(xiàng)的公文。因此嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)687 號(hào)文只是對(duì)請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請(qǐng)示的事項(xiàng)具有法律效力，同時(shí)也對(duì)抄送的機(jī)關(guān)也有法律效力，但是其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)也是可以選擇參照?qǐng)?zhí)行的。現(xiàn)在全國(guó)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該文件執(zhí)行口徑不一致，有參照?qǐng)?zhí)行的，也有未按照?qǐng)?zhí)行的。①執(zhí)行與不執(zhí)行的選擇權(quán)力在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)?！　〉诙?，該批復(fù)僅是根據(jù)個(gè)案的批復(fù)，并未給出適用情形的界定標(biāo)準(zhǔn)。例如，在一定期間多次轉(zhuǎn)讓是否會(huì)認(rèn)定為“一次性”？轉(zhuǎn)讓100%以下股權(quán)就可以不征？“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？在該文件效力不明且文件所規(guī)范的行為界定不清的情況下，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于2006 年出臺(tái)了規(guī)范土地增值稅稅收優(yōu)惠問(wèn)題的規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21 號(hào)）規(guī)定，“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048 號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！比欢撐募粚?duì)財(cái)稅[1995]48 號(hào)文的第一條以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題進(jìn)行了重新明確，但有關(guān)合作建房、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題新文件并沒(méi)有包括其中。也就是說(shuō)，48 號(hào)文中的關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅的規(guī)定依然有效。那么在2000 年已經(jīng)出現(xiàn)相關(guān)批復(fù)的情況下，為何財(cái)稅[2006]21 號(hào)文未將這種“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)”的行為明確排除在48 號(hào)文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過(guò)對(duì)土地增值稅的性質(zhì)以及中國(guó)稅法中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅的規(guī)定分析，認(rèn)為上述行為無(wú)法達(dá)到節(jié)約稅收成本的目的?！　《?、土地增值稅的特征及股權(quán)轉(zhuǎn)讓中享受的稅收優(yōu)惠分析　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀愲S“流轉(zhuǎn)”而生，適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率　　土地增值稅是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第4 條、第6 條的規(guī)定，土地增值稅中的“增值”可以簡(jiǎn)單地描述成轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除依法扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等項(xiàng)目金額后的余額。這里的“增值”發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，其承擔(dān)的稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，亦即在房地產(chǎn)交易中如果上個(gè)環(huán)節(jié)（因?yàn)榉稀凹{稅必要資金的原則”等優(yōu)惠條件）免征，在下個(gè)環(huán)節(jié)必須補(bǔ)上或者有收益時(shí)再收。土地增值稅的計(jì)稅公式可以簡(jiǎn)單地表示為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，其中，土地增值額= 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入- 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅稅額的扣除項(xiàng)目，主要有取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所上繳的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。在這些扣除項(xiàng)目中，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額占較大比重。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的成本高，則扣除的金額增多，則土地增值額較低，反之土地增值額較高。同時(shí)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；超過(guò)200％部分，稅率為60％。因此，土地增值額越高，則適用的稅率可能越高。故在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得收入一定的情況下，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本越高，則扣除的金額越多，由此土地增值額越低，導(dǎo)致適用的稅率就可能越低。反之，如果取得土地使用權(quán)所支付的成本低，則土地增值額高，故可能導(dǎo)致適用較高稅率而多納稅款?！　。ǘ?8 號(hào)文規(guī)定對(duì)于企業(yè)兼并中的土地增值稅“暫免征收”　　“暫免征稅”屬于一種稅收優(yōu)惠措施。稅收優(yōu)惠，是指國(guó)家在稅收方面給予納稅人和征稅對(duì)象的各種優(yōu)待的總稱(chēng)，是政府通過(guò)稅收制度，按照預(yù)定目的，減除或減輕納稅義務(wù)人稅收負(fù)擔(dān)的一種形式。稅收優(yōu)惠政策通常是為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)而實(shí)施的，根據(jù)納稅人的納稅能力依法進(jìn)行稅收減免，以體現(xiàn)量能課稅原則，并起到對(duì)特定產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的鼓勵(lì)、扶持作用。中國(guó)在稅收法律制度中建立了大量詳細(xì)的關(guān)于享受稅收優(yōu)惠的對(duì)象、范圍、條件和申報(bào)審批程序的規(guī)定，但是并未建立系統(tǒng)的稅收優(yōu)惠制度。通常而言，稅收優(yōu)惠包括減稅、免稅、優(yōu)惠稅率和延遲納稅等。本文所探討的“暫免征收”即為“延遲納稅”的稅收優(yōu)惠，在臺(tái)灣的稅捐制度中又被稱(chēng)之為“緩課”。48 號(hào)文第3 條關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。”首先，這種暫免征收不等于免稅，即對(duì)于該部分的土地增值稅不是被直接免除，免稅條文的表述如48 號(hào)文中的第5 條關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題規(guī)定“對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅?！逼浯危@種暫免征收的具有期限性、臨時(shí)性。48 號(hào)文第3 條僅規(guī)定暫免征收而未規(guī)定后續(xù)征收的時(shí)間，根據(jù)前面分析的土地增值稅因其流轉(zhuǎn)而征稅的性質(zhì)，我們認(rèn)為后續(xù)征收應(yīng)發(fā)生在下一次土地流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)，由于下一次的土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)發(fā)生時(shí)間不確定，因此法律不就暫免征收作出固定的時(shí)限規(guī)定具有合理性。當(dāng)然，也有對(duì)于暫免征收的期限規(guī)定明確的稅收優(yōu)惠制度，如臺(tái)灣《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例》第十九條之二第一項(xiàng)規(guī)定：“個(gè)人或營(yíng)利事業(yè)以其所有之專(zhuān)利權(quán)或?qū)ｉT(mén)技術(shù)作價(jià)認(rèn)股者，其所得稅得選擇緩課五年?！薄　⊥ㄟ^(guò)上述分析可知48 號(hào)文第3 條僅是規(guī)定土地增值稅的暫免征收，不等于該部分稅收被直接免除。同時(shí)，暫免征收的稅收優(yōu)惠期限持續(xù)到土地的下一次流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為止。　　三、常見(jiàn)的以股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)案例分析　　A 公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，實(shí)收資本5 000 萬(wàn)元。2012年A 公司通過(guò)拍賣(mài)取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3 000萬(wàn)元。該宗地?cái)M投資6 000 萬(wàn)元開(kāi)發(fā)非普通住宅項(xiàng)目。2013年A 公司投入該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本1 500 萬(wàn)元，發(fā)生期間費(fèi)用200萬(wàn)元。后因資金原因無(wú)力開(kāi)發(fā)，欲將該在建項(xiàng)目以8 500 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給B 公司。公司無(wú)其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。A 公司為減少稅費(fèi)，要求以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。交易前兩家公司對(duì)兩種交易方式進(jìn)行了測(cè)算（兩家企業(yè)所得稅稅率均為25%，單位：萬(wàn)元）?！　。ㄒ唬┙灰篆h(huán)節(jié)稅賦測(cè)算　　1.以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額　　2.以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)納稅金額　　從兩張計(jì)算表可看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)較直接以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易方式少納稅金?！　。ǘ┖罄m(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售應(yīng)納稅額　　房地產(chǎn)在企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必然會(huì)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。設(shè)定B 公司受讓后投入7 500 萬(wàn)元繼續(xù)修建，發(fā)生期間費(fèi)用800 萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入26 000 萬(wàn)元，均為非普通住宅項(xiàng)目收入?！　?.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行時(shí)　　本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中的土地增值稅問(wèn)題以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中的土地增值稅問(wèn)題　　2.當(dāng)上個(gè)環(huán)節(jié)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)方式轉(zhuǎn)讓時(shí)　　本環(huán)節(jié)主要應(yīng)納稅額以直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)的土地增值稅問(wèn)題以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中的土地增值稅問(wèn)題　　（三）兩開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅賦分析　　結(jié)合受讓后繼續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)來(lái)看，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行交易前后兩環(huán)節(jié)納稅額共計(jì)7 196 萬(wàn)元，而以房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓的方式納稅額共計(jì)5 817 萬(wàn)元。其中納稅的差額主要產(chǎn)生于土地增值稅環(huán)節(jié)，采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式多納929 萬(wàn)元稅額。由此可以看出，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際上并不能節(jié)省稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式暫免繳納土地增值稅，得到的結(jié)果是整個(gè)的實(shí)力能夠?yàn)樨?cái)務(wù)處理流程再造提供必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)處理流程要重視“以人為本”。財(cái)務(wù)處理流程的優(yōu)化會(huì)改變既定的制度和程序，改善過(guò)去內(nèi)部控制管理全部依靠人為來(lái)控制的現(xiàn)狀。但是從中國(guó)企業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念來(lái)看，企業(yè)需要將法治和人治進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，靈活應(yīng)變，因?yàn)樨?cái)務(wù)處理流程的優(yōu)化只是一種管理手段，檢驗(yàn)這種手段是否有效，主要是看這種管理手段能否切實(shí)提高工作效率，而不是死板地按照程序進(jìn)行?！　。ㄈ┲匾晫?duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范　　隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深化，尤其是在加入WTO 之后，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將具有更大的不確定性。在這樣的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)便存在于企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，首要面臨的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括交易風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等等。優(yōu)化后的財(cái)務(wù)處理流程必須要加入對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)制，重視對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和應(yīng)對(duì)。企業(yè)應(yīng)該建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，改變過(guò)去進(jìn)行事后應(yīng)對(duì)的傳統(tǒng)管理模式，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、報(bào)告、應(yīng)對(duì)環(huán)節(jié)，從事前、事中、事后進(jìn)行不同階段的風(fēng)險(xiǎn)考核，切實(shí)將事后管理改變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理，促進(jìn)企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的實(shí)時(shí)化管理。除此之外，企業(yè)還可以通過(guò)實(shí)施供應(yīng)鏈管理、全面預(yù)算管理、搭建信息管理平臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)控制體系等方式來(lái)構(gòu)建一個(gè)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平?！　∪?、結(jié)語(yǔ)　　總的來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)處理流程的優(yōu)化是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，涉及面廣，工程浩大，難以做到一蹴而就。一些企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作者希望通過(guò)某一方面的舉措來(lái)徹底優(yōu)化單位財(cái)務(wù)處理流程的思路是不現(xiàn)實(shí)的，也是對(duì)財(cái)務(wù)處理流程優(yōu)化的嚴(yán)重誤解?？陀^來(lái)看，由于中國(guó)財(cái)務(wù)處理流程的再造優(yōu)化發(fā)展時(shí)間較短，因此與國(guó)外相比具有較大差距。因此，中國(guó)企業(yè)更應(yīng)該理論結(jié)合實(shí)際，切實(shí)掌握到財(cái)務(wù)處理流程優(yōu)化的關(guān)鍵，才能夠幫助企業(yè)提高市場(chǎng)應(yīng)變能力，從而增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！　⒖嘉墨I(xiàn)：[1] 何瑛。企業(yè)財(cái)務(wù)流程再造新趨勢(shì)：財(cái)務(wù)共享服務(wù)[J].財(cái)會(huì)通訊，2010，（6）?！　2] 譚智俐。仿生性財(cái)務(wù)流程再造機(jī)理探索[J].會(huì)計(jì)師，2010，（7）。（作者：宋薈伊）

簡(jiǎn)單的意思不要去復(fù)雜化。70

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