比如房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)債，小于股票，那么房地產(chǎn)的折現(xiàn)率(即收益率)大于國(guó)債利率，小于股票，就得到區(qū)間值,如果當(dāng)?shù)卣?cái)力較好，或者教育落后，那么政府可能會(huì)將凈地?zé)o償劃撥給公眾學(xué)校土地用于教育,沒(méi)有這個(gè)，很難計(jì)算出你的年收入，也沒(méi)有辦法使用收益法評(píng)估；2.學(xué)校的經(jīng)營(yíng)期限是否不定。
1。有多少股東，分紅率是多少？沒(méi)有這個(gè)，很難計(jì)算出你的年收入，也沒(méi)有辦法使用收益法評(píng)估；2.學(xué)校的經(jīng)營(yíng)期限是否不定？3.年收入是否穩(wěn)定；了解了這一點(diǎn)，就可以用收益法了，因?yàn)槟阋脑u(píng)估是金融資產(chǎn)，收益法比較簡(jiǎn)單合適。具體步驟是:年收入*PVIFA(折現(xiàn)率，年數(shù))。如果期限不定，就直接用收益額/折現(xiàn)率。(PVIFA是年金復(fù)利的現(xiàn)值系數(shù)，很多金融教材后面都可以查到。)附件:折現(xiàn)率的確定:1。市場(chǎng)法，使用該類資產(chǎn)在交易市場(chǎng)上的平均折現(xiàn)率；2.風(fēng)險(xiǎn)收益率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，取為同期國(guó)庫(kù)券利率，風(fēng)險(xiǎn)收益率為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。需要綜合分析經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、法律風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、管理風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，將這四項(xiàng)相加。3.排隊(duì)法。比如房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)債，小于股票，那么房地產(chǎn)的折現(xiàn)率(即收益率)大于國(guó)債利率，小于股票，就得到區(qū)間值。
這取決于具體的當(dāng)?shù)卣?。如果?dāng)?shù)卣?cái)力較好，或者教育落后，那么政府可能會(huì)將凈地?zé)o償劃撥給公眾學(xué)校土地用于教育。那么成本法只考慮施工成本和施工中發(fā)生的費(fèi)用。如果地方政府財(cái)力較差，或者教育比較發(fā)達(dá)的地方，政府可能會(huì)以毛土地的形式將土地劃撥給公共使用學(xué)校用于教育，所以成本法考慮的不僅是建設(shè)成本和建設(shè)中發(fā)生的費(fèi)用，還包括獲得同等規(guī)模土地所需的拆遷成本。公-1評(píng)估只是理論上的探討，現(xiàn)實(shí)中是不會(huì)遇到的，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中按現(xiàn)行政策劃撥取得的土地需要抵押或轉(zhuǎn)讓，只有在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后才能進(jìn)行?，F(xiàn)實(shí)中可能是民辦-1評(píng)估，采用成本法考慮建設(shè)成本、建設(shè)中發(fā)生的費(fèi)用和取得土地的費(fèi)用。
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