為什么房?jī)r(jià)下不買債券，利率下行是否有利于債券市場(chǎng)為什么

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-02-18 01:04:34 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，利率下行是否有利于債券市場(chǎng)為什么
2，為什么有金融風(fēng)暴
3，上古卷軸5裂谷城沒(méi)有買房子的選項(xiàng)怎么回事任務(wù)都做了
4，對(duì)債券基金而言為什么市場(chǎng)利率下降時(shí)收益上升
5，為什么房地產(chǎn)部門實(shí)際利率大幅上升主要因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅預(yù)期大幅下降

1，利率下行是否有利于債券市場(chǎng)為什么

應(yīng)該說(shuō)交易市場(chǎng)交易比較活躍，有利于之前買入債券的投資者。舉個(gè)例子，比方說(shuō)去年銀行年利率是100%，投資某面值100元債券年化收益率也是100%。有人存銀行，也有人買債券。一年后銀行降息至50%，債券收益率不變。這時(shí)候投資者會(huì)做什么對(duì)策哪？當(dāng)然把存銀行的錢取出來(lái)買債券，買的人多了，物以稀為貴，債券價(jià)格就不是先前的100元了，當(dāng)然會(huì)不斷上升，直至上升到年化收益率收益率和銀行一樣，所以那，降息會(huì)讓債券市場(chǎng)變得活躍，如不斷降息的話，會(huì)讓先前買入債券的投資者帶來(lái)不菲收益！用的利息有些夸張，但只要你能明白也就無(wú)所謂了。

降準(zhǔn)后，資金市場(chǎng)相對(duì)比較寬松了，企業(yè)貸款方便了。就必然影響到貨幣市場(chǎng)，證券市場(chǎng)的形勢(shì)了。

利率下行是否有利于債券市場(chǎng)為什么

2，為什么有金融風(fēng)暴

國(guó)有很多人買不了房子，因?yàn)樗麄冊(cè)阢y行的信譽(yù)的評(píng)價(jià)很差，銀行不給他們貸款，但是當(dāng)房產(chǎn)很好的時(shí)候，銀行覺(jué)得房產(chǎn)這么好放貸給這些人其實(shí)還是比較安全的，因?yàn)榫退氵@些人到時(shí)候不付貸款了銀行還是可以拍賣他們的房子來(lái)補(bǔ)帳的，所以很多銀行就給這些人放貸，但是銀行放貸多了他自己能去投資的錢也就越來(lái)越少了，所以他就把這些貸款包裝成債券，而且這個(gè)還是交易形的高利息債券（購(gòu)買人收到的利息就是銀行收這些屋主的利息來(lái)的），這些債券看似是很可口的，所以成了很多基金還有投行的投資組合，銀行靠著"兩房"(就是被Feb接管的Freddie Mac 和Fannie Mae)去債券市場(chǎng)發(fā)完債券有了錢以后就再去放貸，然后再發(fā)債券，這樣一個(gè)循環(huán)，基本來(lái)算貸款16天就能包裝成債券脫手了,很多的投行還有個(gè)人都購(gòu)進(jìn)了不少這樣的債券來(lái)做投資組合.但是當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始走低,這些債券就開(kāi)始沒(méi)人要了,當(dāng)房?jī)r(jià)更低,這些房子就算拿去拍賣也贖不回這些債券了,在投資次貸的這些的投行和個(gè)人里頭,很多都是低利息的國(guó)家或是個(gè)人融資去持有這些債券的,所以當(dāng)美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)始走低,這些債券基本就是廢紙.但是要是投行也完全拋售的話這個(gè)市場(chǎng)需求沒(méi)有這么大所以他們根本跑不了. 這就是為什么倒閉的都是投行雖然銀行還是有些損失的但是壞債都是投行吞了. 最后總結(jié)就是很多次級(jí)信用的人貸款不還,最后讓債權(quán)人損失了,金融市場(chǎng)的流通性就惡化了這個(gè)就是金融危機(jī) 至于股市大跌是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)沒(méi)有信心,好比你是寶鋼的股民,當(dāng)你對(duì)中國(guó)未來(lái)的發(fā)展懷疑,覺(jué)得中國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)不會(huì)更多的時(shí)候是不是其實(shí)也就是說(shuō) 鋼鐵的需求會(huì)減弱!?是不是寶鋼的盈利也會(huì)減弱?是不是你就會(huì)去拋寶鋼的股票? 美國(guó)現(xiàn)在也是信心問(wèn)題,大家對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒(méi)有信心不過(guò)應(yīng)該說(shuō)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了^_^

為什么有金融風(fēng)暴

3，上古卷軸5裂谷城沒(méi)有買房子的選項(xiàng)怎么回事任務(wù)都做了

沒(méi)有買房子的選項(xiàng)可能是玩家販毒案的任務(wù)漏做了，要做了才能買的。任務(wù)里面有販毒和給王子取劍的任務(wù)都要做了，不能缺一個(gè)，還有偷馬，跟馬夫單挑。如果都做了還是沒(méi)有選項(xiàng)的話，可能沒(méi)有對(duì)話，要找女管家對(duì)話的。如果是找不到女管家的話，那可能她在睡覺(jué)，要仔細(xì)找找。排除上述的方法和可能性都沒(méi)用的話，那實(shí)在不行就是游戲的bug了，建議找最近的檔重讀一下。擴(kuò)展資料：上古卷軸5裂谷城任務(wù)：任務(wù)1：Riften早上在“Riften漁場(chǎng)”或半夜三更到“哈爾嘉工棚”做“斯庫(kù)瑪毒販任務(wù)”！任務(wù)2：完成上述任務(wù)后，完成3個(gè)以下任務(wù)即可。第一個(gè)：[幫“Riften要塞”，或要塞營(yíng)地訓(xùn)練場(chǎng)領(lǐng)主大兒子“哈拉爾德”取回修理好的劍！]第二個(gè)：[幫“Riften漁場(chǎng)”老板“波麗”送一份協(xié)議書到“馬卡斯城”]第三個(gè)：[“Riften要塞”女巫師“維蘭瑞亞”，尋找她在風(fēng)盔，冬堡，等地遺失的三樣物品！]買房子只是當(dāng)上男爵的其中一個(gè)條件，而妹子是當(dāng)上男爵後送的。而男爵還需要在買了房子之后，幫助5個(gè)居民后才有男爵的。另一種方法：主線任務(wù)中，你身為龍裔在一次會(huì)議中可以命令更換裂谷城領(lǐng)主，更換為那個(gè)什么荊棘的，更換后不用做任務(wù)可以直接買房，原來(lái)的領(lǐng)主就去了風(fēng)盔城。最后：在海爾根選擇跟誰(shuí)，完全不影響后續(xù)劇情，要加入陣營(yíng)必須去指定地點(diǎn)做任務(wù)。買房沒(méi)有選項(xiàng)的問(wèn)題，這個(gè)是唯一在PC平臺(tái)上出現(xiàn)的BUG。在獨(dú)孤城買房有很多bug，比如買了房不能裝修，裝修了一進(jìn)去就卡蹦，持劍淑女隨從沒(méi)有，之類的BUG有很多。最好的辦法還是建議碰到此類問(wèn)題的玩家存檔重讀一下，是比較有效的解決辦法。

最后交任務(wù)的時(shí)候不要跟總管喬雷福交，跟他交的話活死人巫師就會(huì)被誤判為兇手，真兇是古玩屋的主人，具體教程問(wèn)度娘，希望對(duì)你有所幫助。

毒販任務(wù)做了嗎？做完毒販任務(wù)還要幫助裂谷城的三個(gè)人，這樣與領(lǐng)主對(duì)話才能買房。詳細(xì)攻略任務(wù)1：Riften早上在“Riften漁場(chǎng)”(位置在鐵匠鋪，邊門出城！)或半夜三更到“哈爾嘉工棚” 找亞龍女“巫杰塔”連續(xù)對(duì)話后（身上記得帶有血瓶）接“斯庫(kù)瑪毒販任務(wù)”！流程1：對(duì)話接任務(wù)-回城與領(lǐng)主對(duì)話拿“倉(cāng)庫(kù)鑰匙”-去Riften倉(cāng)庫(kù)砍人拿“信件貨單閱讀”-回城與領(lǐng)主對(duì)話-最后去洞窟屠斯庫(kù)瑪販子！任務(wù)2：完成上述任務(wù)后，完成3個(gè)以下任務(wù)即可！[幫“Riften要塞”，或要塞營(yíng)地訓(xùn)練場(chǎng)領(lǐng)主大兒子“哈拉爾德”取回修理好的劍！][幫“Riften漁場(chǎng)”老板“波麗”送一份協(xié)議書到“馬卡斯城”][“Riften馬廄”與“霍夫圭爾-蹍馬者”對(duì)打，勝利后獲得賭金！][“Riften要塞”女巫師“維蘭瑞亞”，尋找她在風(fēng)盔，冬堡，等地。遺失的三樣物品！]封爵：以上任務(wù)完成可激活，“雜項(xiàng)”“和領(lǐng)主交談”。和“領(lǐng)主”對(duì)話，得知購(gòu)房后，才給于封爵的要求。找女總管購(gòu)房。接著在和“領(lǐng)主”對(duì)話！“封爵”。送女待衛(wèi)在購(gòu)置的新房中?。?任務(wù)完成后不和領(lǐng)主對(duì)話，也可以直接找總管購(gòu)房，不過(guò)會(huì)出現(xiàn)BUG，導(dǎo)致以后無(wú)法和領(lǐng)主交談封爵與送待衛(wèi)。）如滿意望采納，如有疑問(wèn)請(qǐng)追問(wèn)！~謝謝！

上古卷軸5裂谷城沒(méi)有買房子的選項(xiàng)怎么回事任務(wù)都做了

4，對(duì)債券基金而言為什么市場(chǎng)利率下降時(shí)收益上升

因?yàn)橥顿Y收益通常都是以存款利率作為參考的，存款利率下調(diào)債券利率不變，相對(duì)自然是要漲了。

利率與債券的關(guān)系是相反的利率越高,債券價(jià)格越低市場(chǎng)利率與債券的市場(chǎng)價(jià)格呈反向變動(dòng)關(guān)系當(dāng)利率上升時(shí)，人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期較好，期待得到更高的利息收入，從而更加青睞于短期債券的投資，即商業(yè)銀行會(huì)得到更多的投資，更多的收益。另一方面，長(zhǎng)期債券，以及基于長(zhǎng)期投資的行業(yè)，如保險(xiǎn)、基金將獲得較少的投資，利空消息。另一方面，當(dāng)利率上升到一定程度時(shí)，貨幣供應(yīng)量不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要，央行就會(huì)擴(kuò)大銀根，增加貨幣供應(yīng)量，從而使利率下調(diào)。這時(shí)，理性投資人會(huì)更加青睞于長(zhǎng)期投資，如長(zhǎng)期債券，基金，保險(xiǎn)行業(yè)。那么，短期債券的投資會(huì)減少，商業(yè)銀行獲得的投資也會(huì)減少，利潤(rùn)也會(huì)隨之下降。價(jià)值決定價(jià)格！債券的價(jià)值就是債券的票面利率（以及本金）。由于債券市場(chǎng)有持續(xù)性（每年國(guó)家和企業(yè)均在市場(chǎng)上大量發(fā)行債券），因此，投資者可以認(rèn)為在任何時(shí)間段均可以買到國(guó)債，基于以上情況，投資者在選擇債券的時(shí)候主要考慮當(dāng)前債券的實(shí)際收益率是否符合市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值。例如：近期國(guó)家加息了，由于以前發(fā)行的（固定利息）債券利率不調(diào)整，為使市場(chǎng)認(rèn)可某以前發(fā)行的債券品種的交易價(jià)格，該債券只有通過(guò)調(diào)整收益率的辦法（即交易價(jià)格發(fā)生變化）來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的價(jià)值定位。（比如：2年前發(fā)行的七年期國(guó)債和當(dāng)年發(fā)行的五年期國(guó)債，他們到期日基本相同，而到期時(shí)國(guó)家是按照面值來(lái)支付債券本金的，由于2年前發(fā)行的七年期國(guó)債票面利率較低，因此它只能通過(guò)價(jià)格下跌來(lái)彌補(bǔ)其實(shí)際的收益率，使新投資者購(gòu)買這兩種品種獲得的實(shí)際回報(bào)率基本一致）。結(jié)論：當(dāng)利率上漲時(shí)，一般固息債的價(jià)格會(huì)明顯下跌。當(dāng)然也有例外：浮息債，由于債券的利率隨市場(chǎng)變化而變化，因此，加息時(shí)浮息債就不一定會(huì)下跌。再如：某企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債，企業(yè)倒閉了，該債券的價(jià)值都將變?yōu)椤傲恪?，不管市?chǎng)此時(shí)是否降息。債券的價(jià)格由三個(gè)主要變量決定：（1）債券的期值，可根據(jù)票面金額、票面利率和期限計(jì)算；（2）債券的待償期限，從債券發(fā)行日或交易日至債券到期日止；（3）市場(chǎng)收益率或稱市場(chǎng)利率，應(yīng)該是與該種債券風(fēng)險(xiǎn)相同的其他金融資產(chǎn)的市場(chǎng)利率。債券的交易價(jià)格與市場(chǎng)利率呈反方向變動(dòng)，若市場(chǎng)利率上升，債券價(jià)格下降；反之，市場(chǎng)利率下降，債券價(jià)格上升。在解釋兩者的關(guān)系之前，我們須了解投資者如何從債券投資中獲利。例如當(dāng)投資者購(gòu)買一份10年的美國(guó)政府債券，他等同于借出金錢予美國(guó)政府達(dá)10年之久。在今后10年里，美國(guó)政府會(huì)定期依票面息率(coupon) 支付利息予投資者，并于支付最后一期利息時(shí)償還票面價(jià)值(par value) 。當(dāng)債券投資者一直持有債券至到期日，期間可獲定期利息，到期時(shí)亦可收回票面價(jià)值的現(xiàn)金。如果投資者在債券到期之前沽貨，便可按當(dāng)時(shí)的債券價(jià)格獲利(如價(jià)格上升)。債券價(jià)格主要受市場(chǎng)的供求影響。一般而言，當(dāng)利率預(yù)期下降時(shí)，債券價(jià)格上升，這是因?yàn)橛懈嗤顿Y者會(huì)選擇用手頭上現(xiàn)金購(gòu)買債券去收取固定的票面息率。在這種情況下，投資者便可賺息賺價(jià)。因此，當(dāng)投資者預(yù)期利率的中長(zhǎng)期走勢(shì)是下降的，可考慮增加債券基金的投資。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度與市場(chǎng)利率的相互影響，如下: 如美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速，則市埸利率向上，可為經(jīng)紀(jì)降溫；如美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，則維持現(xiàn)行利率；如美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放鍰/衰退，則市埸利率降低，可刺激投資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。此外，中長(zhǎng)期債券孳息率的走勢(shì)通常可反映市埸對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)期。當(dāng)債息低于目前利率，便可反映債券市埸預(yù)期利率不會(huì)上升，甚至可能會(huì)下跌。根據(jù)歷史給我們的經(jīng)驗(yàn)，債券孳息率會(huì)較聯(lián)邦基金利率先行一步。例如于2000年中，債券孳息率先下跌，而聯(lián)邦基金利率于2001年1月才開(kāi)始下跌；于2003年中，債券孳息回升，而聯(lián)邦基金利率于2004年中逐步上升。當(dāng)債券孳息率如2000年時(shí)開(kāi)始下跌，聯(lián)邦基金利率便有可能會(huì)跟隨。債券小字典債券價(jià)格是指市埸買賣債券的成交價(jià)格。票面息率是指定期支付予投資者的利息。孳息/收益率是指投資者購(gòu)買債券并持有至到期日的平均年回報(bào)率，通常不等于聯(lián)邦儲(chǔ)蓄基金的目標(biāo)利率，但兩者大致同步。票面價(jià)值是指支付最后一期利息時(shí)的金額通常不等于購(gòu)買債券時(shí)的價(jià)格。聯(lián)邦儲(chǔ)蓄基金利率是指金融機(jī)構(gòu)之間互相借貸一的利息成本，亦指聯(lián)儲(chǔ)局所厘定的目標(biāo)利率，但不等于孳息率[因孳息率由市埸決定] 。存續(xù)期是指較長(zhǎng)期的債券價(jià)格對(duì)利率的敏感度越高，而較短期債券價(jià)格對(duì)利率的敏感度則越低。投資者策略如果投資者認(rèn)同利率在一段時(shí)間后會(huì)下跌，便可考慮累積或增加債券投資的比例。事實(shí)上，由于債券市埸與股票市埸之相關(guān)性不大，將部分資產(chǎn)投資于債券將有助于分散風(fēng)險(xiǎn)，使得投資組合的整體回報(bào)更加穩(wěn)定。參考資料：股城網(wǎng)

5，為什么房地產(chǎn)部門實(shí)際利率大幅上升主要因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅預(yù)期大幅下降

當(dāng)前，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，已經(jīng)發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的不健康因素，因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來(lái)源狀況，我們對(duì)2001年年初以來(lái)房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源及變化情況進(jìn)行了專題調(diào)查分析。基本情況長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開(kāi)始運(yùn)作，信托資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。目前，由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2%，因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來(lái)源。國(guó)內(nèi)銀行貸款占比情況從國(guó)內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。2001～2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個(gè)人按揭貸款為主的購(gòu)房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時(shí)，個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開(kāi)始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比2003年年初以來(lái)呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達(dá)到30.1%，提高了6個(gè)百分點(diǎn)。多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng)自有資金，特別是近兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來(lái)拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過(guò)去的8%左右上升到目前的9%左右。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過(guò)各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實(shí)際來(lái)自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢(shì)，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。社會(huì)資金積極參與房地產(chǎn)投資

一、銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒(méi)有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因素的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲、交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。二、銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說(shuō)是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度。各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長(zhǎng)的趨勢(shì)，控制投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在看來(lái)，從2006年開(kāi)始頻繁采取的加息措施并沒(méi)有成功抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，由于購(gòu)房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，未來(lái)利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。三、銀行利率變動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資。因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招拍掛市場(chǎng)化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開(kāi)發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開(kāi)發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0．27個(gè)百分點(diǎn)以后，開(kāi)發(fā)商一年增加還款2700萬(wàn)。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種意見(jiàn)，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)：另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開(kāi)發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，利率提高將加大開(kāi)發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開(kāi)發(fā)商將更難生存。四、銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響加息給中國(guó)百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們每月支付的購(gòu)房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開(kāi)始，購(gòu)房者從沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。目前，房?jī)r(jià)并非賣方?jīng)Q定，開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，雖然加息增加了購(gòu)房成本，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。