即使是日本深受房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的苦難，但是日本在海外有大量投資，海外企業(yè)賺來(lái)的錢，可以補(bǔ)貼日本本土。原本可以買下兩個(gè)美國(guó)的日本房地產(chǎn)業(yè)，卻無(wú)人問(wèn)津，商品不再是炙手可熱，人們都在緊衣縮食，企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過(guò)3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時(shí)間長(zhǎng)幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。
1、有人說(shuō)日本房地產(chǎn)崩盤了，你怎么看？近期日本房子的價(jià)格是多少？
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚心動(dòng)魄最值得我們深思和引以為戒。在日本50年代-80年代的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是屢屢創(chuàng)出新高，曾在上世紀(jì)80年代中期的最高點(diǎn)時(shí)，購(gòu)買了大量的美國(guó)房產(chǎn)并喊出要買下整個(gè)美國(guó)，可在廣場(chǎng)協(xié)議的日元升值壓力下，從90年代初開(kāi)始，日本房?jī)r(jià)飛流直下。不僅是失落的20年，也是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤后一直萎靡不振的20年，
直到今天還沒(méi)有緩過(guò)勁來(lái)！日本土地價(jià)格變化從90年代初期的土地價(jià)格開(kāi)始下跌，一直到現(xiàn)在還是處于低位徘徊。從90年土地價(jià)格最高點(diǎn)下跌到低迷時(shí)的25%土地價(jià)格，在圖表中也清楚看到，日本土地價(jià)格從1955年開(kāi)始1985年的三十年里，隨著日本經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也是突飛猛進(jìn)。而85年到90年是日本最瘋狂的幾年，一心想超過(guò)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，購(gòu)買整個(gè)美國(guó)，
只可惜好景不長(zhǎng)，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走到盡頭，土地價(jià)格也快速下跌，房地產(chǎn)也迅速崩盤。房?jī)r(jià)也是從90年初下跌到如今不到一半的價(jià)格，還有制約日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因制約日本房地產(chǎn)的原因還有一個(gè)，就是日本的人口減少和老齡化日趨嚴(yán)重。目前日本的65歲以上人口占日本總?cè)丝诒戎氐?7%，預(yù)計(jì)到2035年達(dá)到35%，到本世紀(jì)中葉更是40%，
年輕人根本就無(wú)力支撐這么龐大的老齡化社會(huì)負(fù)擔(dān)，也許日本退休年齡從65歲，上升到67歲，甚至可能退休年齡要到70歲。另外一個(gè)因素就是人口數(shù)量變化，從2004年日本人口達(dá)到1.28億的最高點(diǎn)后就開(kāi)始下降，預(yù)計(jì)到2050年跌破1億，到2100年甚至可能8000萬(wàn)多不到，人口數(shù)量增長(zhǎng)是房產(chǎn)需求的最重要保證，日本的人口下降也是制約著房產(chǎn)未來(lái)上漲的最重要因素。
2、日本美國(guó)房產(chǎn)泡沫到現(xiàn)在房?jī)r(jià)是漲是跌？
日本是90年代初開(kāi)始了房地產(chǎn)泡沫破裂，日本的房地產(chǎn)泡沫，完全是1985年廣場(chǎng)協(xié)議簽訂后，日元步入升值周期，大量資金涌入日本，既賺取日元升值的收益，又享受到日本房?jī)r(jià)被推高的好處，而美國(guó)貨幣寬松也不會(huì)一直持續(xù)下去，到90年代初時(shí)，美國(guó)政府突然宣布要加息，日本政府也只好跟隨，于是房地產(chǎn)泡沫就被擠破了，這就是日本人所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)失落了二十年。
而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫，是美國(guó)政府讓兩房，把貸款投向低收入群體，而低收入群體是零首付就可以圓上住房夢(mèng)，然后，兩房再將這樣的貸款打包成金融衍生品，在美國(guó)的金融體系內(nèi)發(fā)售，由于回報(bào)率高，所以美國(guó)金融機(jī)構(gòu)紛紛增持，沒(méi)想到零首付帶來(lái)的結(jié)果就是大量的低收入群體棄房斷供，導(dǎo)致美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始大跌。平心而論，日本、美國(guó)在房地產(chǎn)泡沫被擠破后，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)了分化格局，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)到現(xiàn)在沒(méi)漲到過(guò)去的水平，而一些大城市的市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)，已經(jīng)漲回來(lái)了，甚至比當(dāng)時(shí)有泡沫的時(shí)候還要高，因?yàn)檫@么多年下來(lái)經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng)，物價(jià)要漲，收入要漲，房?jī)r(jià)當(dāng)然也要跟著漲上來(lái)，
即使在日本美國(guó)經(jīng)濟(jì)最低迷的時(shí)段，房?jī)r(jià)也不可能是如蔥價(jià)，至多就是日本房?jī)r(jià)跌去七八成，要想房?jī)r(jià)如蔥價(jià)，人人有房住，這肯定也是不現(xiàn)實(shí)的。但是，我們希望看到的是，房地產(chǎn)去泡沫化，去杠桿化，把潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)降到最低，讓房地產(chǎn)進(jìn)入到可持續(xù)發(fā)展的軌道上來(lái)，美國(guó)、日本的部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲回到泡沫之前是有可能的，但是中國(guó)房?jī)r(jià)一旦跌落，再想漲回到原來(lái)位置，可能又要幾十年，屆時(shí)房子也要?jiǎng)舆w了，炒房也沒(méi)什么意思了。
首先，中國(guó)一線城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)與收入比起碼40倍，而美國(guó)房地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，也就是漲到15倍左右，較多的偏離了7-8倍的標(biāo)準(zhǔn)，而日本主要是大城市中心地區(qū)房?jī)r(jià)貴，這是供有錢人購(gòu)房的，而一般城市房?jī)r(jià)還是走得較為平穩(wěn)，日本人在經(jīng)歷了九十年的房地產(chǎn)泡沫破裂后，知道痛苦了和負(fù)資產(chǎn)的味道了，不敢再炒房了。中國(guó)的房?jī)r(jià)與當(dāng)年日本、美國(guó)沒(méi)有可比性，因?yàn)樗麄兎績(jī)r(jià)泡沫并沒(méi)有那么高。
