從央行此次宣布降準(zhǔn)來(lái)看，是自2016年3月29日以來(lái)時(shí)隔34個(gè)月后的首次全面降準(zhǔn)，這完全不同于2018年全年的四次定向降準(zhǔn)。綜上我認(rèn)為，如果降準(zhǔn)能夠解決問(wèn)題，降息的必要性也就不大了，而且就算沒(méi)有此次降準(zhǔn)，近期銀行也悄悄降低了房貸上浮比例，變相的降息了，但是存款利率并沒(méi)有降低，短期內(nèi)應(yīng)該也不會(huì)降。
1、降準(zhǔn)后房貸利率降多少？
很明顯，降準(zhǔn)并非降息！但降準(zhǔn)之后首套房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)是可預(yù)見(jiàn)的。那么，此次降準(zhǔn)對(duì)國(guó)內(nèi)樓市會(huì)帶來(lái)哪些影響呢？今天和大家分析一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)變化，從央行此次宣布降準(zhǔn)來(lái)看，是自2016年3月29日以來(lái)時(shí)隔34個(gè)月后的首次全面降準(zhǔn)，這完全不同于2018年全年的四次定向降準(zhǔn)。據(jù)央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，不搞大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒(méi)有改變，
主要還是為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本。盡管央行1月4日宣布降準(zhǔn)的目的非常明顯，就是要保證市場(chǎng)的流動(dòng)性，通過(guò)釋放1.5萬(wàn)億元的流動(dòng)資金，進(jìn)一步支持民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)的融資，目的根本就不是樓市、股市，說(shuō)實(shí)話(huà)，央行每一次的降準(zhǔn)都是如此說(shuō)，但利好樓市和股市卻又是不爭(zhēng)的事實(shí)。我們可以從以往降準(zhǔn)之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化來(lái)看，通過(guò)觀(guān)察歷次降準(zhǔn)周期之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了一波成交轉(zhuǎn)暖的跡象，
其中，2008年、2011年和2015年三次降準(zhǔn)周期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均存在著明顯恢復(fù)跡象。但是，政策效應(yīng)往往具有滯后性，不可能起到立竿見(jiàn)影的作用，也就是說(shuō)從現(xiàn)在開(kāi)始，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸松動(dòng)是完全可能的，從房貸利率來(lái)說(shuō)，近期部分城市銀行房貸利率有所松動(dòng)跡象，其中上海、廣州地區(qū)多家銀行下調(diào)了房貸利率。
下調(diào)幅度大致在5～10個(gè)百分點(diǎn)，比如說(shuō)上海地區(qū)首套房貸利率平均降至5.09%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮3.9%的水平。而在2018年的樓市調(diào)控背景下，銀行首套房貸利率基本都是上浮5%～10%，最高上浮也有25%的，此外，二套房貸利率上浮多在10%～25%。降準(zhǔn)之后，銀行可貸資金增多，2019年房貸利率有望迎來(lái)下調(diào)，
對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)利好，不過(guò)對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使是下調(diào)也同樣不能受益。但由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不同，房貸利率在各地也同樣表現(xiàn)出差異化的特點(diǎn)，因此有些地區(qū)的首套房貸利率下調(diào)上浮幅度并不意味著都是如此。我認(rèn)為降準(zhǔn)之后的政策有待于今年二季度后的效應(yīng)來(lái)看，甚至是否降息也需要看接下來(lái)的市場(chǎng)情況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的運(yùn)行來(lái)定，
2、買(mǎi)房貸款現(xiàn)在的利率是多少，如果降準(zhǔn)降息，對(duì)于買(mǎi)房者還款是否有減少？
現(xiàn)在房貸基準(zhǔn)利率依然是2015年調(diào)整后的4.90%，2019年2月份全國(guó)首套房貸平均利率是5.63%，到了3月份，已經(jīng)下降為5.56%，呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)。央行降準(zhǔn)只是降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，之前消費(fèi)者每一筆存款都要拿出拿出固定的比例繳存到人民銀行，為保證客戶(hù)提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備，當(dāng)準(zhǔn)備金率是18%的時(shí)候，意味著一個(gè)人存款100元，銀行就要拿出18元繳存到央行，實(shí)際能夠用于放貸的資金只有82元。
當(dāng)準(zhǔn)備金率下降為14%的時(shí)候，每100元只需要繳存14元，可以使用的資金就達(dá)到了86元，顯然，降準(zhǔn)能夠增加銀行的可支配資金，增加市場(chǎng)資金總量，但是并不會(huì)直接影響房貸利率。不管如何降準(zhǔn)，購(gòu)房者的月還款金額是不會(huì)減少的，下圖是2015年至今的降準(zhǔn)數(shù)據(jù)：購(gòu)房者簽署的貸款合同，多是浮動(dòng)利率，會(huì)以央行貸款基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
如果央行基準(zhǔn)利率不變，房貸利率就不會(huì)變化，每月還款金額就不會(huì)發(fā)生變化，各家銀行會(huì)根據(jù)所在城市情況設(shè)置房貸利率，在之前房貸基準(zhǔn)利率較高時(shí)，還曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)七折利率，當(dāng)下多是上浮10%左右。當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)量下滑，銀行希望增加房貸支撐房?jī)r(jià)時(shí)，就會(huì)進(jìn)行利率下調(diào)，比如從上浮15%調(diào)整為上浮5%，這種利率調(diào)整不會(huì)影響到之前貸款用戶(hù)的房貸利率和月供金額，只是新辦理貸款的用戶(hù)能夠節(jié)省一些利息。
