杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率。再說杠桿率，中國(guó)居民的杠桿率，實(shí)際上計(jì)算方法是存在問題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國(guó)居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因?yàn)樗^的房屋貸款都是在收入保障的前提下進(jìn)行貸款的，也就是說購買房屋并沒有超出你個(gè)人未來收入的范疇，這樣就不能說杠桿率過高，也就沒有什么爆倉了。
1、為何近年來居民房地產(chǎn)杠桿率上升過快？
看到這個(gè)問題之前，我們首先需要搞懂的是何為“居民房地產(chǎn)杠桿率”這個(gè)關(guān)鍵名詞。杠桿率的統(tǒng)計(jì)方式有兩種，就是居民杠桿率和住戶部門杠桿率，居民杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/住戶存款余額，就是說是居民債務(wù)和可支配收入之比。而住戶部門杠桿率的計(jì)算方式是住戶貸款余額/GDP，說的就是住戶貸款和GDP之比，居民的債務(wù)大多來源于房貸車貸等貸款行為，而居民杠桿率過高就說明債務(wù)負(fù)擔(dān)越大。
據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)居民杠桿率水平為53.2%，從2008年開始到2018年，十年期間，中國(guó)居民杠桿率由不到20%上漲到50%有余，增長(zhǎng)速度較快。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分，
也就是說房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快在一定程度上是造成居民杠桿率上升過快的原因之一。我們可以看一下這張圖片，就能發(fā)現(xiàn)居民負(fù)債整體是和房?jī)r(jià)指數(shù)正相關(guān)的，雖然在房地產(chǎn)嚴(yán)格的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲過塊得到了有效的控制，但是只是速度變慢，對(duì)應(yīng)的居民杠桿指數(shù)還是呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，我們?cè)賮砜唇衲暌患径热珖?guó)居民杠桿率為32.1%，環(huán)比上升0.7%。
但是不同城市之間的又有不同廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州、貴陽、寧波的居民杠桿率分別為161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%，杠桿率過高的城市主要還是圍繞房?jī)r(jià)較高的發(fā)達(dá)地區(qū)。然而現(xiàn)實(shí)的情況是房地產(chǎn)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過家庭居民的收入增長(zhǎng)速度，大部分人的購房支付能力相對(duì)較弱，但是為了購置房產(chǎn)無奈之下只能貸款，加了杠桿，也影響了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力，
2、高杠桿下的房地產(chǎn)會(huì)爆倉嗎？
首先我不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)快速的下跌，其次，我也不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率偏高，最后房地產(chǎn)目前沒有達(dá)到泡沫的狀態(tài)，所謂爆倉沒有可能性。先說房地產(chǎn)的價(jià)格問題，房地產(chǎn)經(jīng)過了十幾年來的快速增長(zhǎng)，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)期，不過這個(gè)平臺(tái)期不意味著房地產(chǎn)會(huì)迅速的下跌，因?yàn)榧词宫F(xiàn)在房屋的供應(yīng)量和需求量達(dá)到了一個(gè)平衡，城市居民仍然有較大改換住房條件的需求，城鎮(zhèn)化也依然在進(jìn)行，所以未來需求量仍然會(huì)保持旺盛，讓房地產(chǎn)難以大幅度下跌，
再說杠桿率，中國(guó)居民的杠桿率，實(shí)際上計(jì)算方法是存在問題的，如果按照西方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，那么中國(guó)居民的杠桿率根本不算是杠桿率，因?yàn)樗^的房屋貸款都是在收入保障的前提下進(jìn)行貸款的，也就是說購買房屋并沒有超出你個(gè)人未來收入的范疇，這樣就不能說杠桿率過高，也就沒有什么爆倉了。最后，房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，只要房?jī)r(jià)沒有超過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)范疇，那么房?jī)r(jià)就沒有泡沫，現(xiàn)在我們雖然可以看到房地產(chǎn)確實(shí)有過熱的傾向，但是過去十幾年來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是由真金白銀的需求和購買力推動(dòng)的，即使現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的下跌，很快也會(huì)被旺盛的需求支撐回去，這就是說房?jī)r(jià)不是泡沫，也不存在什么爆倉的事情，
3、什么是房產(chǎn)稅？我買房的時(shí)候怎么沒聽說？
您好！題主買房時(shí)沒聽說，很正常。房產(chǎn)稅目前處于試點(diǎn)階段，并沒有真正普及——絕大部分地區(qū)，還沒有房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)單介紹一下房產(chǎn)稅，不發(fā)表任何個(gè)人意見，顧名思義，房產(chǎn)稅就是針對(duì)老百姓名下房產(chǎn)征稅，根據(jù)專家們的意見，主要起到三個(gè)作用：打擊炒房者，抑制高房?jī)r(jià)。這個(gè)理由的重要依據(jù)之一是，導(dǎo)致現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的原因，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)是被“炒”起來的。
