三、最后，既然美國房價(jià)又暴漲了，次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎?；叵?008年美國次貸危機(jī)之前，當(dāng)時(shí)的房價(jià)也是比較高，而且次貸危機(jī)本質(zhì)上是由于房價(jià)不穩(wěn)定而導(dǎo)致的，如今美國房價(jià)再次迎來暴漲，可以看成是房價(jià)泡沫的前奏嗎，美國次貸危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)過熱，一、先來看看，2008年美國次貸危機(jī)是怎么形成的。
1、美國房價(jià)暴漲，次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎？
根據(jù)廣受推崇的Case-Shiller指數(shù)，在全國范圍內(nèi)，美國房價(jià)目前正以每年15%的速度增長。換句話說，以過去30年來的最快速度增長，與此同時(shí)，2021年5月，現(xiàn)房銷售中位數(shù)超過350,000美元，比上一年增長24%?；叵?008年美國次貸危機(jī)之前，當(dāng)時(shí)的房價(jià)也是比較高，而且次貸危機(jī)本質(zhì)上是由于房價(jià)不穩(wěn)定而導(dǎo)致的，如今美國房價(jià)再次迎來暴漲，可以看成是房價(jià)泡沫的前奏嗎？次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎？一、先來看看，2008年美國次貸危機(jī)是怎么形成的？2000年3月，美國聯(lián)邦政府訴微軟壟斷案，微軟敗訴，隨之美國股市互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，美國經(jīng)濟(jì)走弱，美聯(lián)儲(chǔ)為降低失業(yè)率，提振經(jīng)濟(jì)，多次降低基準(zhǔn)利率（降息），此為背景，
利率降低后，債券等固定收益類產(chǎn)品收益率低，股票正經(jīng)歷崩盤后的低迷期，大家手里的錢沒地方投，于是就轉(zhuǎn)向低迷很久的房地產(chǎn)，隨后房價(jià)開始上漲，此為故事的開端。此時(shí)，銀行正常發(fā)放按揭貸款，并會(huì)按申請(qǐng)人信用水平和償債能力，分為不同等級(jí)，如收入高且穩(wěn)定，工作光鮮的信用等級(jí)就高，反之越低，一開始故事很美，銀行賺中間費(fèi)，管理費(fèi)和利率差，有錢的投資人拿到穩(wěn)定的投資收益，窮人貸款買到了房，銀行也感覺沒什么風(fēng)險(xiǎn)。
于是銀行膽子越來越大，加上利率一直降，什么人都能拿到貸款買房，原來首付30%，還要收入證明，現(xiàn)在首付5%甚至0首付，站在街上拍張照片就能拿到貸款，而且貸款買的房還能做抵押再貸款買第二套房，這種流動(dòng)性過剩背景下，房地產(chǎn)泡沫就起來了，直到2005年，美聯(lián)儲(chǔ)突然覺得房地產(chǎn)泡沫太大，而且美國經(jīng)濟(jì)基本復(fù)蘇，就開始不斷加息，抑制通脹和經(jīng)濟(jì)過熱。
當(dāng)利率上漲到一定水平，那部分次級(jí)貸款人就還不起貸款了，一方面因?yàn)檫€貸壓力增大，另一方面由于緊縮貨幣政策降低就業(yè)率和工資上漲，市場開始變味了，越來越多的次級(jí)貸款違約，房子沒人肯接盤，市場突然供過于求，房價(jià)急轉(zhuǎn)直下。房價(jià)一跌，房東趕緊賣房，貸款100萬美元買了套房，剛還一年貸，房價(jià)突降25%，原來100w房子現(xiàn)在只值75w了，而且還要繼續(xù)跌50%，他們只能主動(dòng)違約，要求銀行收回房子，拒絕繼續(xù)償還貸款，
發(fā)貸款的銀行和給銀行存錢的人突然拿不到錢了，隨之雷曼兄弟破產(chǎn)，貝爾斯登破產(chǎn)等，而把錢交給雷曼兄弟的機(jī)構(gòu)和個(gè)人就慌了，他們的本金也沒了，市場風(fēng)險(xiǎn)承受能力驟降，所有人都開始要求收回資金，提前償貸，整個(gè)市場一潭死水，最終金融危機(jī)爆發(fā)，歷史上叫做次貸危機(jī)。二、如今的美國房價(jià)暴漲，有是什么原因引起的呢？其實(shí)，美國房價(jià)過去一年來的瘋漲，是有很多因素疊加造成的，主要包括如下：1、史無前例的量化寬松大量印錢，短短時(shí)間里貨幣量幾乎翻倍，如果有什么東西不漲才是奇怪的，
2、居家隔離一年來美國人儲(chǔ)蓄率大增，存款暴漲，很多人攢到首付。要知道美國買房普通人最低5%首付，按中位數(shù)房價(jià)30萬算，1.5萬首付即可買房，按照疫情中15%的儲(chǔ)蓄率來說，一個(gè)年入10萬的家庭過去這一年即可攢出首付，那還不買買買。3、在美國買房除首付是道小檻外，還有信用分?jǐn)?shù)這道坎，在2020年，美國人平均信用分?jǐn)?shù)上漲8點(diǎn)，是2016年以來最高，同時(shí)也是09年以來連續(xù)第11個(gè)年份的信用上漲，更近一步擴(kuò)大了潛在購房人數(shù)。
4、疫情隔離期間創(chuàng)造了換房買房的動(dòng)力，畢竟一天到晚要是一定要蝸在家里，還是要有個(gè)大點(diǎn)的房子才好，甚至如疫情期大量裁員和辭職造成大批人換工作去其他城市需要換房等理由，都會(huì)造成搶購，5、美聯(lián)儲(chǔ)大量發(fā)錢，但疫情期間美國生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)停滯，再加上過去很多年來實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率很不好，低附加值的產(chǎn)業(yè)都去了第三世界國家，高附加值的產(chǎn)業(yè)盤子沒法吸收如此多的投資，導(dǎo)致熱錢無處可去，于是要么咬著牙繼續(xù)爆炒股市，要么流向房地產(chǎn)試圖分散風(fēng)險(xiǎn)。
