一、從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到“遏制房?jī)r(jià)上漲”，再到“防止房?jī)r(jià)大起大落”在過(guò)去的兩三年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)一年少則上漲20%，多則上漲50%，我們會(huì)聽到一些遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的話，但是房?jī)r(jià)依然上漲。減稅降費(fèi)激活經(jīng)濟(jì)需要時(shí)間，在此期間一定會(huì)有部分企業(yè)選擇降薪裁員，這是房?jī)r(jià)支撐的最關(guān)鍵一環(huán)，工薪階層才是最終真正為房?jī)r(jià)買單的人。
1、再過(guò)30年，房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
作為一個(gè)財(cái)經(jīng)工作者，我來(lái)回答一下這個(gè)問(wèn)題。如果不考慮貨幣貶值和物價(jià)因素，我認(rèn)為再過(guò)30年以后，中國(guó)的房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌的，這也是我一直以來(lái)堅(jiān)信的觀點(diǎn)，因?yàn)?0年后中國(guó)的城鎮(zhèn)化率全部完成，人口往城市涌入的現(xiàn)狀一定會(huì)改觀，就是說(shuō)城市人口會(huì)萎縮，不少城鎮(zhèn)甚至?xí)驗(yàn)槿丝诘南陆刀霈F(xiàn)衰退現(xiàn)象，這時(shí)候支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力嚴(yán)重不足。
而且，還有一個(gè)重要因素，房?jī)r(jià)上漲主要靠總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)產(chǎn)生的購(gòu)房需求來(lái)推動(dòng)的，而30年以后，70后之前的幾代人絕大部分將告別這個(gè)美好的人世，中國(guó)人口總體會(huì)呈下降態(tài)勢(shì)，至于總?cè)丝谝獪p少到多少億，那要看現(xiàn)在年輕人的生育意愿及政府出臺(tái)的扶持政策及財(cái)政扶持能力；如果這時(shí)候還不及時(shí)出臺(tái)扶持政策，生育水平急劇下降，可能到時(shí)中國(guó)人口下降10億左右都是有可能的。
2、想買房又怕房?jī)r(jià)突然大跌，19年房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
個(gè)人看來(lái)2019年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，以每年10%左右的速度下降，5-10年內(nèi)有望下降50%左右，如果想買房的話，不妨等一等，起碼等三年再說(shuō)。下面我們從多個(gè)角度來(lái)分析房?jī)r(jià)為什么會(huì)下降，一、從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到“遏制房?jī)r(jià)上漲”，再到“防止房?jī)r(jià)大起大落”在過(guò)去的兩三年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)一年少則上漲20%，多則上漲50%，我們會(huì)聽到一些遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的話，但是房?jī)r(jià)依然上漲。
到了2019年，“防止房?jī)r(jià)大起大落”這樣的話開始多了起來(lái)，顯然重心是在“大落”上面，再看看最近幾個(gè)月內(nèi)幾起開發(fā)商降價(jià)被叫停的事件，可以看出部分開發(fā)商資金鏈趨緊，回款壓力增大，開始很現(xiàn)實(shí)的選擇降價(jià)促銷的辦法。至于為什么被叫停，道理很簡(jiǎn)單，不需要多說(shuō)了，二、從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)講2019年注定是變革之年，拐點(diǎn)之年。
不僅僅企業(yè)要降稅減費(fèi)，債務(wù)杠桿也要降，考慮到世界各國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于房地產(chǎn)，因此逐漸減少房地產(chǎn)投資，壓縮炒房資金規(guī)模就成為重中之重。如今的高房?jī)r(jià)與2015年的股市大漲有異曲同工之妙，股市當(dāng)年是配資炒股催生的暴漲，而房?jī)r(jià)則是銀行貸款與社會(huì)資金共同作用的結(jié)果，隨著房貸收緊，加上房?jī)r(jià)處于歷史高位，買房人觀望情緒增強(qiáng)，需求減弱也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降。
棚改在我們看來(lái)更像是沒有需求制造需求的做法，短時(shí)間能改變地方外觀，眼看他起高樓宴賓客，但是結(jié)果往往是提升了當(dāng)?shù)厣娉杀荆嵘水?dāng)?shù)貍鶆?wù)水平，降低了當(dāng)?shù)叵M(fèi)潛力，貨幣化安置對(duì)于房?jī)r(jià)的助漲作用已經(jīng)有目共睹，局部叫停和規(guī)模減小也使得三四線城市樓市缺乏支撐，房?jī)r(jià)必然下降。三、從炒房客資金鏈來(lái)看炒房客不僅僅通過(guò)銀行貸款來(lái)炒房，還會(huì)通過(guò)民間借貸甚至網(wǎng)貸來(lái)炒房，每個(gè)月的還款壓力是相當(dāng)大的，
在房?jī)r(jià)快速上漲周期時(shí)只要快進(jìn)快出有可觀的收益，但是房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至開始下降時(shí)，接盤俠迅速減少，出售難度增大，資金鏈斷裂的概率無(wú)限增大。法拍房數(shù)量變化能夠真實(shí)反映棄房斷供情況，有心人不妨每個(gè)月固定時(shí)間采集一線城市及本地法拍房數(shù)量，作為房?jī)r(jià)變化的重要參考，四、最后來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)下行壓力房?jī)r(jià)上漲本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，天量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)打造出房地產(chǎn)黃金時(shí)代。
但是從附加價(jià)值角度看，房地產(chǎn)并沒有創(chuàng)造新的社會(huì)財(cái)富出來(lái)，反而是在消耗社會(huì)財(cái)富，有限的資金消耗在房地產(chǎn)上，不斷推升社會(huì)債務(wù)水平，使得消費(fèi)潛力大大降低，中低端市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮。需要注意的是，解決了90%新增就業(yè)的恰恰是民營(yíng)企業(yè)，而中低端市場(chǎng)正是民營(yíng)企業(yè)所處的領(lǐng)域，減稅降費(fèi)激活經(jīng)濟(jì)需要時(shí)間，在此期間一定會(huì)有部分企業(yè)選擇降薪裁員，這是房?jī)r(jià)支撐的最關(guān)鍵一環(huán)，工薪階層才是最終真正為房?jī)r(jià)買單的人。
