先說(shuō)負(fù)利率，負(fù)利率的基本含義是指央行把基準(zhǔn)利率調(diào)低，這樣銀行和金融機(jī)構(gòu)可以與負(fù)利率從中央銀行貸款。為什么負(fù)利率時(shí)代還是可以投資房地產(chǎn)市場(chǎng)呢，進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，這里指的負(fù)利率時(shí)代主要還是指存款利率為零或?yàn)樨?fù)數(shù)，而不是利率對(duì)于通貨膨脹或貨幣貶值，這種負(fù)利率沒有意義，因?yàn)閹资昀锒际沁@樣過來(lái)的。
1、為什么有的國(guó)家是負(fù)利率，存錢還不給利息？
首先要澄清的是，某些國(guó)外的負(fù)利率，并不是說(shuō)老百姓存在銀行的存款利率為負(fù)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到這一步，如果存款利率為負(fù)，老百姓完全可以自己買個(gè)保險(xiǎn)箱，把銀行存款統(tǒng)統(tǒng)取出來(lái)，死得最快的是銀行。銀行核心業(yè)務(wù)就是拉存款，然后放貸款，掙中間的存貸款利息差，沒有存款，那么銀行的貸款業(yè)務(wù)無(wú)法展開，銀行的意義就不存在了。再說(shuō)，銀行的杠桿是非常高的，老百姓看到存款利率為負(fù)，大家都去取錢，銀行擠兌的風(fēng)險(xiǎn)大增，取不出足夠的錢，儲(chǔ)戶們對(duì)銀行的信任會(huì)降到冰點(diǎn)，這家銀行大概率就GG了，
那么負(fù)利率不是存款利率，那是什么？負(fù)利率其實(shí)指的是商業(yè)銀行存在央行賬戶里的資金，也就是存款準(zhǔn)備金的利率為負(fù)數(shù)。負(fù)利率下，商業(yè)銀行把錢存在央行是要額外交利息的，這么做，央行是鼓勵(lì)商業(yè)銀行不要浪費(fèi)資金，去積極放貸，推升商業(yè)銀行的貨幣乘數(shù)，讓經(jīng)濟(jì)活躍起來(lái)，負(fù)利率從實(shí)施效果來(lái)看，沒什么用。比如日本央行利率決議為-0.1%，日本商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金（需要向央行支付利息或手續(xù)費(fèi)，并沒有推動(dòng)日本銀行信用貸款的增加，
2、負(fù)利率的日本為什么房租回報(bào)率那么高？
房租回報(bào)率和負(fù)利率本身不存在直接的相關(guān)性，而且在發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)房租的回報(bào)率本身就比較高，不光是日本。先說(shuō)負(fù)利率，負(fù)利率的基本含義是指央行把基準(zhǔn)利率調(diào)低，這樣銀行和金融機(jī)構(gòu)可以與負(fù)利率從中央銀行貸款，負(fù)利率為了擠出在銀行系統(tǒng)的資金投入實(shí)際經(jīng)濟(jì)幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，因此這些資金更多的進(jìn)入到投資領(lǐng)域，特別是資產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于房租來(lái)說(shuō)是沒有太多的提升的。
另外我們需要說(shuō)一下發(fā)達(dá)市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)市場(chǎng)的分別在中國(guó)過去十幾年間房?jī)r(jià)經(jīng)歷了迅速上漲的階段，很多投資者投入房市的金額都從房?jī)r(jià)上漲的過程中得到了盈利，但是發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)卻不是這樣，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)房屋的價(jià)格基本已經(jīng)到了天花板，不單不會(huì)上漲，反而因?yàn)檎叟f和稅收逐年有一個(gè)價(jià)值下跌的過程，因此房屋投資者主要是從租金中獲益，租售比相對(duì)較高，一個(gè)房屋經(jīng)常在10年到15年的時(shí)間內(nèi)，通過租金回報(bào)可以抵扣房?jī)r(jià)。
3、大家覺得負(fù)利率時(shí)代還值得投資房產(chǎn)嗎？
一個(gè)量化寬松還具有負(fù)利率的時(shí)代，投資渠道會(huì)變得更加狹窄，創(chuàng)業(yè)投資、實(shí)業(yè)投資的機(jī)會(huì)也會(huì)變得更小，金融投資的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變得撲朔迷離，這樣反道是房地產(chǎn)投資還是具有一定的機(jī)會(huì)，投資房地產(chǎn)可能還是比上不足比下有余的一種折中策略。為什么負(fù)利率時(shí)代還是可以投資房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？首先，無(wú)論是過去、現(xiàn)在，還是未來(lái)，房地產(chǎn)財(cái)富一定還是居民財(cái)富的主要存儲(chǔ)顯方式。
我國(guó)目前居民財(cái)富400萬(wàn)億中，至少有280萬(wàn)億財(cái)富在房地產(chǎn)中，也就是人均財(cái)富20萬(wàn)元，占到居民總財(cái)富的70%以上，再看西方發(fā)達(dá)國(guó)家，也是無(wú)法擺脫房地產(chǎn)投資的核心財(cái)富組成方式，目前是占居民財(cái)富的50%以上。那就是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)即便向西方經(jīng)濟(jì)水平和模式靠攏，那房地產(chǎn)作為主要的財(cái)富組成部分也是無(wú)法改變，其次，就是進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，這里指的負(fù)利率時(shí)代主要還是指存款利率為零或?yàn)樨?fù)數(shù)，而不是利率對(duì)于通貨膨脹或貨幣貶值，這種負(fù)利率沒有意義，因?yàn)閹资昀锒际沁@樣過來(lái)的。
假如存款100萬(wàn)，十年后在負(fù)利率下還是100萬(wàn)，而房地產(chǎn)就不一樣，即便在未來(lái)十年里房?jī)r(jià)不上漲，那么還有一個(gè)租金收益在其中，即便扣除了裝修的成本分?jǐn)偅敲窗凑漳壳白饨鹗找媛?%計(jì)算，再加上未來(lái)租金上漲的機(jī)會(huì)因素，十年里扣除裝修后也至少會(huì)有3%的租金收益率。這就是房地產(chǎn)投資要比無(wú)利率存款帶來(lái)的更多的收益機(jī)會(huì)，還不如投資房地產(chǎn)來(lái)的穩(wěn)定且具有一定的收益回報(bào)。
