房地產(chǎn)企業(yè)的融資“三道紅線”2021年1月1日起，房地產(chǎn)監(jiān)管層在房地產(chǎn)行業(yè)推行“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率”、“凈負(fù)債率”、“現(xiàn)金短債比”三大考核指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。要說房地產(chǎn)到底有多賺錢，還是先分析一下房價(jià)為什么這么貴，總得來說有這么些因素。
1、為什么房地產(chǎn)行業(yè)一直在招聘？
“房地招聘的奧義，一般人我不告訴TA”——地產(chǎn)老司機(jī)湯波虎簡簡單單的幾條，就給你說清楚。企業(yè)內(nèi)部，HR有嚇人的需要——”不好好干，不好好加班，一大群人等著的“”地產(chǎn)項(xiàng)目公司了解下“——房地產(chǎn)以項(xiàng)目注冊(cè)當(dāng)?shù)毓?，繳納當(dāng)?shù)卣惤?，以?xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)，擴(kuò)張人員，只要有新的拿地，基本上都會(huì)有招聘，基礎(chǔ)崗位一般當(dāng)?shù)卣衅福?/p>
”人啊，總是往高處走的“——奈何房地產(chǎn)也分央企，國企，民企，大型的，微小的，是鳳凰總是會(huì)去鍍金的；你走了，我還是得招新人不是？淘汰，在所難免的?！髽I(yè)不是收容所，達(dá)不到指標(biāo)，你就爬唄，年紀(jì)大了，你就走唄；總得給新人，給有能力的人騰出來位置不是，高速的人員流動(dòng)是生存必須——房地產(chǎn)銷售，房地產(chǎn)中介，人員流動(dòng)越大反而越活躍，一個(gè)沒有人員流動(dòng)的銷售中心或者中介店，幾乎是在守死盤，死守盤，最后沒了。
2、為什么房地產(chǎn)行業(yè)今年這么難？
融資監(jiān)管和房貸管理是造成房地產(chǎn)行業(yè)今年比較困難的主要原因，房地產(chǎn)行業(yè)流傳著一句話，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。要想知道房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來遇冷的原因，就要從金融方面進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)的融資“三道紅線”2021年1月1日起，房地產(chǎn)監(jiān)管層在房地產(chǎn)行業(yè)推行“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率”、“凈負(fù)債率”、“現(xiàn)金短債比”三大考核指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。
具體的要求如下:剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍，從2021年各方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)踩了一道紅線，主要是剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，按照監(jiān)管層的規(guī)定，踩一道紅線的房地產(chǎn)企業(yè)，有息負(fù)債年增速上限為10%。有息負(fù)債是指短期借款、長期借款、應(yīng)付債券在內(nèi)的需要支付利息的負(fù)債，
當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了一道紅線時(shí)，它下一年新增的短期借款、長期借款等環(huán)比不能超過10%；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了兩道紅線時(shí)，它下一年新增的有息負(fù)債環(huán)比不能超過5%；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)踩了三道紅線時(shí)，不得新增包括短期借款、長期借款、應(yīng)付債券在內(nèi)的有息負(fù)債。金融機(jī)構(gòu)的房貸管理“兩道紅線”2021年1月1日起，央行在金融系統(tǒng)施行房貸管理的兩道紅線，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的房貸管理要求如下:1、“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%；2、“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%，
上述的“房地產(chǎn)貸款占比”主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，從金融的供給源頭限制了房企的貸款額度，“個(gè)人住房貸款占比”主要針對(duì)購房者個(gè)人，限制了個(gè)人購買新房和二手房的貸款額度?？梢赃@么理解，融資的三道紅線是從房企的借款需求端加大了房企融資的難度；房貸的兩道紅線是從貸款的供給端抑制了房企和個(gè)人的貸款額度，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難、貸款有限，則影響房企的拿地與開發(fā)經(jīng)營，部分資金杠桿型房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱，因融資困難、負(fù)債過高，個(gè)別房企還出現(xiàn)爆雷事件。
大部分房企為了自救，少拿地甚至不拿地，通過降價(jià)銷售加快資金回籠、增加現(xiàn)金流、降低負(fù)債率；同時(shí)通過裁減部門、裁員等手段減少開支，另外，受一手新房市場(chǎng)下行的影響，加之“個(gè)人住房貸款占比“的制約，在二手房市場(chǎng)，個(gè)人購買二手房的情緒降低，市場(chǎng)觀望氛圍濃重。總之，因金融監(jiān)管政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)均受到了影響。
