放到房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿就是以小博大。加杠桿就是增加投資回報率，但并不是所有加杠桿的人都是理性的，有很多人是盲目加杠桿，實際負債規(guī)模遠遠超過自己的償債能力，這樣就會蘊藏巨大的違約風險，一旦資金鏈斷裂，個人債務崩盤將不可避免，專業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的，大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化。
1、樓市去杠桿什么意思？
杠桿是什么？是省力工具，杠桿越大越省力。阿基米德曾經(jīng)說，給我一個支點我可以翹起地球，這就是杠桿的巨大威力。放到房地產(chǎn)行業(yè)，杠桿就是以小博大，為了簡化直觀咱們暫且不考慮稅費、利息等支出對投資回報的影響，單純從杠桿的角度分析。打個比方，你全款買房，房價上漲10%，你的投資回報就是10%，但如果你首付五成剩下的貸款，那么當房價上漲10%，你的投資回報就是20%，但如果你連大部分首付也是借的，自己實際出資只有10%，那房價上漲10%的話，你的投資回報率就是100%了，
所以，加杠桿就是增加投資回報率。當然，這有一個前提，你得保證自己的盤子不崩盤，也就是說，你得有持續(xù)的償債能力保證這場游戲能玩下去。專業(yè)做房地產(chǎn)投資的就是這么玩的，大部分的精力都是用在了如何把杠桿最大化，但并不是所有加杠桿的人都是理性的，有很多人是盲目加杠桿，實際負債規(guī)模遠遠超過自己的償債能力，這樣就會蘊藏巨大的違約風險，一旦資金鏈斷裂，個人債務崩盤將不可避免。
2、房地產(chǎn)加杠桿貸款，房價下跌30%實際虧損是多少？
這個問題很簡單：如果首付30％，貸款70％，而房價下跌30％，則虧掉了30％＋稅費＋銀行月供款的利息，打個比方總價500萬，首付款150萬，而房價下跌了30％，就是剛好虧了150萬。但虧150萬還不夠，如果稅費是1.5％，則7.5萬，這個也虧了，如果供了3年，貸款350萬，以年化利率4.9％計，則月供款約1.8575萬，三年共36個月，累計月供款為66.87萬。
3、日本、美國房地產(chǎn)泡沫破滅后，加杠桿買房和炒房中產(chǎn)都怎么樣了？
看過一個日本的故事，跟大家講一下，日本的一家中產(chǎn)在房價幾乎最高的時候把自己住的小房子賣了，貸款買了一個更貴的大房子。這時候他的工資剛剛好夠還貸款的，家里生活就已經(jīng)很拮據(jù)了，那時候日本人對經(jīng)濟對、自己的房價都很狂，說東京的一條街可以買下美國，這種氛圍影響了所有日本人。這時候他的想法是反正房價要漲，等過幾年把這個大房子賣了，再換回小房子，可以掙一大筆錢，
再說了，即使說房價上漲不多，他的工資也是會上漲的呀?？隙ㄟ^幾年后還款就不費力氣了，但是讓人沒想到的是，日本的房價突然崩潰了，更讓人沒想到的是他的工資不但沒有漲，反而還降了一些，這時候他就很尷尬了，把這房子賣了，還完貸款就沒剩下什么了，以前的房子也被賣了，沒有錢也再買不起了，他已經(jīng)無家可歸了。于是他想了一個辦法，把這個大房子租了出去，然后自己租一個小的。
